Эксплуатационные расходы при аренде помещений это

Какой уровень рентабельности применять при расчёте тарифа на места общего пользования? При осуществлении работ по содержанию, эксплуатации техническому обслуживанию и ремонту капитальных строений, зданий, сооружений, эти работы могут выполняться как самими арендодателями, ссудодателями работниками, состоящими в штате , так и по договору со сторонней специализированной организацией. Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества: произведенные для арендодателя ссудодателя на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором ссудополучателем исходя из фактических затрат арендодателя ссудодателя по оплате выполненных работ оказанных услуг ; произведенные арендодателем ссудодателем собственными силами, возмещаются арендатором ссудополучателем на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов. Часть 7 пункта 4 Положения.

Commercial Real Estate. Сегодня арендаторы с особой тщательностью следят за своими эксплуатационными расходами. Для них важно знать, из чего именно они складываются и каким образом можно уменьшить расходы на эксплуатацию объекта. Разделим наши расходы Эксплуатационные расходы представляют собой совокупность затрат, направленных на обеспечение полноценного функционирования объекта и комфортного пребывания в нем арендаторов. Эксплуатационные затраты можно разделить на несколько основных направлений. Расходы на техническую эксплуатацию всех инженерных систем и оборудования, за исключением тех, что расположены в помещениях арендаторов.

Возмещение эксплуатационных расходов при аренде имущества бюджетных учреждений

Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего. Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале - полностью переложить их на арендодателя.

В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.

Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием "эксплуатационные, накладные и прочие расходы". При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя.

Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.

Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности.

Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли. При заключении договора аренды здания или сооружения в рассматриваемом случае - части такого здания или сооружения стороны обязаны в силу положений ст.

В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы - коммунальные платежи, а под накладными расходами - поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости.

По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону.

Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения. Правила установления арендной платы определены п. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды". По мнению некоторых арендодателей, выражение "иные формы оплаты аренды" позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению "переменной части арендной платы".

Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты - денежную или неденежную.

Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы. Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание.

Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов: "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором ст.

В силу абзаца второго п. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. Исполнитель коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией , заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике арендодателе нежилого помещения".

Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от Однако часть судов решает вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом. Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг Размер потребления таких услуг регулируется путем установки индивидуальных приборов учета, фиксирующих потребление ресурсов.

Однако арендодатели не всегда устанавливают такие приборы учета и препятствуют их установке арендаторами. Арендодатель может поставить один прибор учета на здание, а между арендаторами распределять расходы пропорционально площади арендуемого помещения. При этом ресурсопотребление разных арендаторов может быть разным даже при равенстве арендуемых площадей.

Сами здания, в которых находятся арендуемые помещения, могут значительно отличаться потреблением ресурсов в силу местоположения, архитектурных решений, их конструкции. При заключении договора аренды арендатор может столкнуться с установлением лимитов на пользование коммунальными услугами обычно электроэнергией , за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы. Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.

В офисных и торговых центрах коммунальные платежи подразделяются на составляющие: оплата услуг, потребленных арендатором, и компенсация части стоимости общих коммунальных услуг в здании отопление мест общего пользования, водоснабжение и канализация общих туалетных комнат и проч. Как уже было сказано выше, практика возложения на арендатора обязанностей по оплате коммунальных платежей не соответствует позиции высших судебных органов.

Возложение же обязанности по оплате коммунальных расходов в помещениях, которые не используются арендатором напрямую, представляет собой переложение арендодателем бремени содержания принадлежащего ему имущества, установленного ст. Все расходы арендодателя по содержанию принадлежащего ему имущества, предполагающего возможность свободного публичного пользования и не являющегося объектом аренды, ввиду отсутствия прямого указания на это в договоре и акте приема-передачи, должны покрываться арендодателем самостоятельно, в том числе из сумм получаемой им арендной платы.

Иной подход означал бы возможность возложения собственником всех расходов по содержанию принадлежащего ему имущества на третьих лиц и получение им доходов от использования собственности без несения бремени ее содержания, что противоречило бы п. В практике арендных отношений часто встречаются договоры, условиями которых предусматривается возложение на арендатора обязанности по компенсации расходов арендодателя по уплате вообще всех платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией принадлежащего ему объекта недвижимости: налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей, расходов по содержанию земельного участка, на котором расположено здание, и т.

В договоре аренды такие условия обычно охватываются понятием "накладные расходы". Возможность возложения на арендатора вышеперечисленных расходов установлена, по мнению арендодателей, положениями п. К сожалению, суды периодически принимают малообоснованные решения по данному вопросу, возлагая на арендатора обязанность по оплате таких расходов и подтверждая тем самым возможность переложения бремени содержания собственности на третьих лиц.

Поэтому эксплуатационное техническое обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию.

Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор Так, Арбитражным судом г.

Следует отметить, что гражданским законодательством РФ не предусмотрено возможности возложения на арендатора бремени содержания имущества, которым он не владеет и не пользуется, а титул собственности, а также права владения и пользования на которое закреплены за другим лицом. Таким образом, возложение на арендатора обязанности по оплате расходов, связанных не с содержанием арендованного имущества, а с эксплуатацией и содержанием мест общего пользования или земельного участка под зданием, нельзя признать соответствующим действующему законодательству РФ.

В отношении расходов на содержание земельного участка необходимо отметить, что в силу п. Представляется, что и при аренде части здания или сооружения, которым является арендуемое помещение, должна действовать указанная норма, что позволяет сделать вывод о неправомерности возложения на арендатора расходов на содержание земельного участка. Вышеуказанные проблемы возникают при заключении договора аренды ввиду различного толкования положений п.

Рассматривая вопрос правомерности отнесения на арендатора расходов по содержанию имущества, необходимо отметить, что законодатель вкладывал в норму п. Данная позиция вытекает как из содержания п. Расширительное толкование вышепоименованной нормы не может быть признано обоснованным, так как допущение возможности возложения на арендатора обязанности оплаты расходов, связанных с содержанием имущества, не являющегося объектом аренды, позволит возложить на него же и обязанности по текущему ремонту такого имущества, что будет явно противоречить как положениям ст.

Помимо вышеуказанных проблем, одним из наиболее важных вопросов, связанных с арендой помещений, является вопрос правомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договора с управляющей многоквартирным домом компанией при аренде нежилых помещений в жилом доме и несения арендатором расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика, основывающаяся на ст. Выводы суда основаны на положениях ГК РФ, согласно которым расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Бремя содержания имущества в силу ст. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также расходов по его содержанию и сохранению.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом.

Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией. По общему правилу, установленному п. Как уже было сказано выше, ст. Представляется, что указанные положения справедливы и для договора аренды части здания - помещения. Таким образом, сторонам при заключении договора аренды, объектом по которому является помещение, необходимо тщательно рассматривать вопрос о размере арендной платы и расходах по содержанию арендованного имущества.

Арендатору, во избежание излишних расходов, связанных с арендой, необходимо проверять обоснованность возложения на него обязанностей по уплате дополнительных платежей за содержание и эксплуатацию имущества, не являющегося непосредственным объектом аренды. В нынешних экономических условиях это не является большой проблемой, так как рынок аренды помещений достаточно насыщен и арендаторы обладают большой свободой выбора. Арендодатели вынуждены менять подход к аренде своих объектов, применяя иные принципы формирования стоимости аренды, в том числе снижая размер спорных дополнительных расходов.

Наиболее обоснованным представляется такое планирование финансовой деятельности арендодателей, при котором эксплуатационные, коммунальные и иные расходы включаются в базовую ставку арендной платы, пусть даже и в ущерб возможности оперативно перекладывать рост таких расходов на арендаторов.

Между тем такой принцип формирования стоимости аренды позволит арендодателям избежать судебных процессов, в ходе которых пункты договора, в силу которых на арендатора возлагаются дополнительные расходы, могут быть признаны недействительными, а с арендодателя взыскано неосновательное обогащение за весь период действия договора аренды.

Безусловно, согласование такого важного договора, каким является договор аренды офисного помещения, стоит доверять опытным юристам, имеющим богатый опыт разрешения преддоговорных споров и споров, связанных с исполнением договора аренды. Михайловский М.

Нюансы расчета эксплуатационных расходов Эксплуатационные расходы Текущий ремонт Капитальный ремонт Улучшения арендуемого имущества. Через эксплуатационные расходы арендодатель . целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления объектом аренды, ввиду отсутствия прямого указания на это в договоре.

Эксплуатационные платежи — что это? Что включено в эксплуатационные расходы? Аренда офиса в Киеве все больше представлена предложениями офисных помещений в профессиональных бизнес центрах. Главным отличием и преимуществом современных бизнес центров является наличие единой управляющей компании. Что это значит для арендатора? При изучении договора аренды офиса в современных бизнес центрах Киева вы найдете отдельный пункт, в котором идет речь о затратах на эксплуатационные платежи, или, как еще часто называют, сервисное обслуживание. В большинстве случаев данный раздел включает следующий перечень работ и услуги подлежащих компенсации: Услуги по уборке прилегающей территории и помещений общего пользования бизнес центра, вывоз мусора, снега и льда в зимний период; Услуги охраны здания и прилегающей территории офисного центра; Техническое обслуживание охранно-пожарной сигнализации; Техническое обслуживание систем кондиционирования и вентиляции; Техническое обслуживание систем водоснабжения и водоотвода, систем электроснабжения, обслуживание систем отопления; Техническое обслуживание котельной;.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 2 Типы аренды, субаренда и передача прав аренды

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале - полностью переложить их на арендодателя. В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды Как арендатору избежать переплаты за содержание имущества Вправе ли арендодатель установить один счетчик на все здание и распределять расходы пропорционально между арендаторами. Может ли арендатор без согласия собственника помещения заключить договор энергоснабжения.

Возмещение коммунальных услуг

Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего. Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале - полностью переложить их на арендодателя. В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен. Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием "эксплуатационные, накладные и прочие расходы".

Эксплуатационные расходы при аренде помещения

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это Эксплуатационные расходы при аренде помещений это — Правовая помощь юриста Что относится к эксплуатационным расходам по аренде Оплата арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту зданий, помещений, их частей, находящихся в государственной собственности Возмещение эксплуатационных расходов арендатором Поэтому если заказчику передано в безвозмездное пользование помещение, находящееся в здании, в котором находятся помещения другого или других лиц, пользующиеся нежилыми помещениями, и данным лицам по контракту оказываются услуги по содержанию данных помещений, то заказчик вправе заключить контракт на оказание услуг по содержанию помещений, предоставленных ему в безвозмездное пользование, с данным исполнителем на основании п. Как арендатору избежать переплаты за содержание имущества Вид материалов, используемых при постройке объекта, Назначение строения здания , Видовая принадлежность сдаваемого помещения. Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению. В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы. Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно. Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв.

Условные обозначения: Kг — количество Гкал в месяц; Vз — объем здания; Vа — объем здания, сдаваемого в аренду; Kч — количество часов в месяц всего ; Kча — количество часов в месяц аренда ; T — тариф.

Классификация и правильное отражение в бухучете Возмещение эксплуатационных расходов Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат.

Эксплуатационные расходы и затраты

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС Аренда недвижимости. Разъяснения ФНС В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают в наем. В настоящее время немало коммерческих фирм занимается сдачей в аренду недвижимости. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, а арендаторы вынуждены с ними соглашаться. Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом. Этому вопросу были посвящены многие разъяснительные письма и решения судов. Но он до сих пор вызывает затруднения у налогоплательщиков. В письме ФНС России от ФНС России попыталась обратить внимание налогоплательщиков на договор аренды между сторонами, особенно на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Но обо всем по порядку. Что гласит Гражданский кодекс?

ПРАВОМЕРНОСТЬ ВЗИМАНИЯ С АРЕНДАТОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

.

Арендная плата включает в себя коммунальные платежи

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Эксплуатационные расходы арендодателя
Похожие публикации